โครงสร้างที่แท้จริงของค่างวดสินเชื่อและสินเชื่อบ้าน
คุณกรอกตัวเลขสามอย่าง ได้แก่ จำนวนเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาชำระ เครื่องคิดเลขสินเชื่อและสินเชื่อบ้านของเราจะแสดงค่างวดรายเดือน ดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสินเชื่อ และตารางชำระรายเดือนฉบับสมบูรณ์ ตัวเลขค่างวดดูเรียบง่าย แต่มีคณิตศาสตร์มากมายอยู่เบื้องหลัง และการเข้าใจคณิตศาสตร์นั้นคือสิ่งที่เปลี่ยนสินเชื่อบ้านจากปริศนาให้กลายเป็นสิ่งที่วางแผนได้ หน้านี้เป็นข้อมูลทั่วไปและไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน แต่เมื่ออ่านจบคุณจะรู้ว่าเงินแต่ละบาทไปไหนในแต่ละเดือนและเพราะอะไร
สินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อส่วนบุคคลเกือบทุกรายการที่คุณพบเป็นสินเชื่อที่ตัดต้นแบบชำระงวดคงที่ ซึ่งหมายความว่าคุณจ่ายเงินในจำนวนเท่ากันทุกเดือน และเมื่อครบกำหนดยอดคงเหลือตกที่ศูนย์พอดี ไม่มีเงินก้อนสุดท้ายที่น่าตกใจ เพื่อให้ทำได้ ผู้ให้กู้คำนวณหาค่างวดที่ใหญ่พอที่จะครอบคลุมดอกเบี้ยแต่ละเดือนและยังคงลดยอดเงินต้นอย่างสม่ำเสมอ
สูตรการชำระเงินในภาษาชีวิตประจำวัน
สูตรการชำระเงินแบบตัดต้นมาตรฐานคือ M = P × (r(1+r)n) / ((1+r)n − 1) ดูน่ากลัว แต่นี่คือความหมายของตัวอักษรแต่ละตัว P คือเงินต้น จำนวนเงินที่คุณกู้จริง ๆ r คืออัตราดอกเบี้ยรายเดือน ซึ่งคือ อัตราต่อปีหารด้วย 12 เพราะดอกเบี้ยคิดทุกเดือน ไม่ใช่ปีละครั้ง n คือจำนวนงวดทั้งหมด ดังนั้นสินเชื่อบ้าน 30 ปีมี 30 × 12 = 360 งวด
ในแง่ชีวิตประจำวัน สูตรหาค่างวดคงที่ที่น้อยที่สุดพอที่จะปิดสินเชื่อในครบ n เดือนในขณะที่ผู้ให้กู้ยังคิดดอกเบี้ยบนยอดคงค้าง เพิ่มอัตราหรือลดระยะเวลาค่างวดต้องสูงขึ้น ยืดระยะเวลาออกค่างวดก็ลดลง ไม่จำเป็นต้องคำนวณสูตรด้วยมือ นั่นคือสิ่งที่เครื่องคิดเลขด้านบนทำให้ แต่การรู้ส่วนประกอบสาม ได้แก่ จำนวน อัตรา และระยะเวลา จะบอกคุณว่าตัวแปรใดส่งผลต่อผลลัพธ์จริง
ทำไมงวดแรก ๆ จึงเป็นดอกเบี้ยส่วนใหญ่
นี่คือส่วนที่ทำให้เกือบทุกคนประหลาดใจ แม้ค่างวดจะคงที่ แต่สัดส่วนระหว่างดอกเบี้ยและเงินต้นเปลี่ยนไปทุกเดือน ดอกเบี้ยคิดจากยอดคงเหลือที่คุณยังค้างอยู่ ดังนั้นเมื่อยอดคงเหลือสูง ส่วนดอกเบี้ยก็สูงด้วย ในเดือนแรกของสินเชื่อบ้าน 30 ปีทั่วไป เงินส่วนใหญ่ของค่างวดไปให้ผู้ให้กู้เป็นดอกเบี้ย และมีเพียงส่วนเล็กน้อยที่ลดเงินต้น
กลไกนั้นตรงไปตรงมา ทุกเดือนผู้ให้กู้คูณยอดคงเหลือปัจจุบันด้วยอัตรารายเดือนเพื่อหาดอกเบี้ยของเดือนนั้น สิ่งที่เหลือจากค่างวดคงที่ไปลดเงินต้น เนื่องจากยอดคงเหลือสูงสุดตอนเริ่มต้น ดอกเบี้ยจึงกินส่วนใหญ่ในช่วงแรก เมื่อยอดคงเหลือลดลง ค่าดอกเบี้ยก็ลดลงด้วย ดังนั้นค่างวดที่เท่ากันจึงไปลดเงินต้นมากขึ้น สองส่วนค่อย ๆ สลับกัน และหลังจากผ่านกึ่งกลางสินเชื่อ ค่างวดของคุณจึงเริ่มลดเงินต้นเร็วกว่าดอกเบี้ย การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนที่ค่อย ๆ เคลื่อนนี่แหละคือสิ่งที่การตัดต้นอธิบาย นั่นคือการชำระหนี้อย่างค่อยเป็นค่อยไปผ่านงวดที่กำหนด แต่ละงวดถ่วงน้ำหนักไปทางเงินต้นอย่างเงียบ ๆ เมื่อเวลาผ่านไป
สามตัวแปรสำคัญ ได้แก่ อัตรา ระยะเวลา และจำนวน
ตัวแปรสามตัวควบคุมทุกอย่าง และแต่ละตัวไม่ได้มีพฤติกรรมเหมือนกัน จำนวนเงินกู้ตรงที่สุด กู้มากขึ้นทั้งค่างวดและดอกเบี้ยรวมก็เพิ่มตาม อัตราดอกเบี้ยคือตัวหนักที่เงียบ แม้เพียงเศษเสี้ยวของเปอร์เซ็นต์ คูณกับหลายร้อยงวด อาจทำให้ต้นทุนรวมต่างกันหลายหมื่นดอลลาร์ในสินเชื่อบ้านขนาดใหญ่ การช็อปราคาดอกเบี้ยจึงคุ้มค่า
ระยะเวลาคือตัวแปรที่คนมักอ่านผิดที่สุด การยืดสินเชื่อจาก 15 ปีเป็น 30 ปีลดค่างวดรายเดือนอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งรู้สึกดีและช่วยด้านกำลังจ่าย แต่ระยะเวลาที่ยาวขึ้นหมายความว่ายอดคงเหลือค้างอยู่นานขึ้น สะสมดอกเบี้ยตลอดเวลา ดังนั้นดอกเบี้ยรวมที่คุณจ่ายก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ระยะเวลาสั้นให้ผลตรงข้าม ค่างวดรายเดือนสูงกว่า แต่ดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อน้อยกว่ามาก ไม่มีคำตอบที่ถูกสากลเสมอไป มีแต่การแลกเปลี่ยนระหว่างพื้นที่หายใจรายเดือนกับต้นทุนตลอดชีวิต และเครื่องคิดเลขช่วยให้คุณเห็นทั้งสองด้านก่อนตัดสินใจ
การชำระเพิ่มพิเศษช่วยประหยัดเงินอย่างไร
เนื่องจากดอกเบี้ยคิดจากยอดคงเหลือเสมอ สิ่งที่คุณจ่ายเกินกว่าค่างวดที่กำหนดจะไปลดเงินต้นทั้งหมดและลบดอกเบี้ยในอนาคตที่ยอดนั้นจะก่อขึ้นออกไปอย่างถาวร ส่งเงินเพิ่มหนึ่งร้อยดอลลาร์ในเดือนหนึ่ง คุณไม่ได้แค่ลดยอดคงเหลือร้อยดอลลาร์ คุณลบดอกเบี้ยทุกบาทที่ร้อยดอลลาร์นั้นจะสะสมตลอดปีที่จะถือครองออกไปด้วย ทำอย่างสม่ำเสมอและคุณสามารถปิดสินเชื่อบ้าน 30 ปีได้ก่อนกำหนดหลายปีและประหยัดดอกเบี้ยรวมได้อย่างน่าทึ่ง เป็นหนึ่งในการเคลื่อนไหวที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดและใช้ความพยายามน้อยที่สุดสำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ตารางชำระด้านล่างคุ้มค่าแก่การศึกษา หากต้องการเปรียบเทียบว่าแนวคิดเดียวกันทำงานเพื่อประโยชน์ของคุณอย่างไรเมื่อออมแทนที่จะกู้ ลองใช้ เครื่องคิดเลขดอกเบี้ยทบต้น หรือเรียกดู เครื่องคิดเลขทั้งหมด สำหรับเครื่องมือคณิตศาสตร์ในชีวิตประจำวันเพิ่มเติม
คำถามที่พบบ่อย
ค่างวดสินเชื่อรายเดือนคำนวณอย่างไร
ใช้สูตรการชำระเงินแบบตัดต้น ซึ่งหาค่างวดคงที่ที่ใหญ่พอที่จะครอบคลุมดอกเบี้ยบนยอดคงเหลือแต่ละเดือนและยังชำระสินเชื่อได้ครบในงวดสุดท้าย ตัวแปรสามตัวคือ จำนวนเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยรายเดือน (อัตราต่อปีหารด้วย 12) และจำนวนงวด (จำนวนปีคูณ 12)
ทำไมงวดแรก ๆ ของฉันจึงเป็นดอกเบี้ยมาก
ดอกเบี้ยคิดจากยอดคงเหลือที่ยังค้างอยู่ และยอดนั้นสูงที่สุดตอนเริ่มต้น ดังนั้นงวดแรก ๆ จึงต้องครอบคลุมค่าดอกเบี้ยสูงและเหลือไปลดเงินต้นน้อย เมื่อยอดคงเหลือลดลง ส่วนดอกเบี้ยก็ลดลงด้วย และค่างวดส่วนมากขึ้นจึงไปลดเงินต้น
การตัดต้น (amortization) หมายความว่าอะไร
การตัดต้นคือการชำระหนี้ผ่านงวดที่กำหนดอย่างสม่ำเสมอ ในแต่ละงวดส่วนหนึ่งครอบคลุมดอกเบี้ยและส่วนที่เหลือลดเงินต้น และตารางค่อย ๆ เปลี่ยนค่างวดส่วนมากขึ้นไปที่เงินต้นจนกว่ายอดคงเหลือจะถึงศูนย์
ระยะเวลายาวขึ้นหมายความว่าสินเชื่อถูกลงหรือเปล่า
ไม่ใช่ ระยะเวลายาวขึ้นลดค่างวดรายเดือน แต่ยอดคงเหลือค้างอยู่นานขึ้นและยังสะสมดอกเบี้ย คุณจึงจ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้นตลอดอายุสินเชื่อ ระยะเวลาสั้นแพงกว่าต่อเดือน แต่ถูกกว่ามากในภาพรวม
การชำระเพิ่มพิเศษช่วยอย่างไร
จำนวนใด ๆ ที่เกินกว่าค่างวดที่กำหนดจะไปลดเงินต้นทั้งหมด ซึ่งลดยอดคงเหลือทันทีและลบดอกเบี้ยในอนาคตทั้งหมดที่ยอดนั้นจะก่อขึ้น ซึ่งอาจย่นระยะเวลาสินเชื่อหลายปีและประหยัดดอกเบี้ยรวมได้จำนวนมาก
เครื่องคิดเลขนี้รวมภาษีและประกันด้วยหรือเปล่า
เครื่องมือนี้คำนวณค่างวดเงินต้นและดอกเบี้ยหลักจากจำนวน อัตรา และระยะเวลา บิลสินเชื่อบ้านจริงมักบวกภาษีทรัพย์สิน ประกันบ้าน และบางครั้งประกันสินเชื่อ ดังนั้นค่าที่อยู่อาศัยรวมของคุณอาจสูงกว่าตัวเลขที่แสดงที่นี่