Comment se construit réellement la mensualité d'un prêt ou d'un crédit immobilier
Vous saisissez trois nombres : le montant emprunté, le taux d'intérêt et la durée de remboursement. Notre calculateur de prêt et de crédit immobilier vous renvoie une seule mensualité, le total des intérêts que vous paierez sur toute la durée du prêt, et un échéancier complet mois par mois. Ce chiffre de mensualité paraît simple, mais une bonne dose de mathématiques se cache derrière, et comprendre ces mathématiques transforme un crédit immobilier d'énigme en quelque chose autour duquel vous pouvez planifier. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil financier, mais à la fin vous saurez exactement où va votre argent chaque mois et pourquoi.
Presque tous les prêts immobiliers, prêts auto et prêts personnels que vous rencontrerez sont des prêts amortissables à mensualité fixe. Cela signifie que vous payez le même montant chaque mois, et qu'à la fin de la durée le solde retombe exactement à zéro. Pas de ballon-surprise, pas de reliquat. Pour que cela fonctionne, les prêteurs cherchent une mensualité assez élevée pour couvrir les intérêts chaque mois tout en grignotant le solde sur un rythme régulier.
La formule de la mensualité, en mots simples
La formule standard de la mensualité amortissable est M = P × (r(1+r)n) / ((1+r)n − 1). Elle a l'air intimidante, voici donc ce que signifient les lettres. P est le capital, le montant que vous empruntez réellement. r est le taux d'intérêt mensuel, soit votre taux annuel divisé par 12 puisque les intérêts sont prélevés chaque mois et non une fois par an. n est le nombre total de paiements, donc un crédit immobilier sur 30 ans représente 30 × 12 = 360 paiements.
En termes courants, la formule trouve l'unique mensualité fixe juste assez élevée pour solder le prêt en exactement n mois pendant que le prêteur continue de facturer des intérêts sur le solde encore dû. Relevez le taux ou raccourcissez la durée et cette mensualité doit augmenter. Allongez la durée et elle diminue. Vous n'avez pas besoin d'appliquer la formule à la main, c'est à cela que sert le calculateur ci-dessus, mais connaître les trois ingrédients — montant, taux et durée — vous indique quels boutons font réellement bouger le résultat.
Pourquoi vos premières mensualités sont surtout des intérêts
Voici la partie qui surprend presque tout le monde. Même si votre mensualité reste stable, la répartition entre intérêts et capital change chaque mois. Les intérêts sont calculés sur le solde que vous devez encore, donc quand le solde est élevé, la part d'intérêts l'est aussi. Au premier mois d'un crédit immobilier classique sur 30 ans, l'essentiel de votre mensualité part directement chez le prêteur sous forme d'intérêts, et seule une petite tranche réduit le capital.
Le mécanisme est simple. Chaque mois, le prêteur multiplie votre solde courant par le taux mensuel pour obtenir les intérêts du mois. Tout ce qui reste de votre mensualité fixe va au capital. Comme le solde est au plus haut au début, les intérêts dévorent le plus au départ. À mesure que le solde diminue, la charge d'intérêts diminue avec lui, donc une part plus grande de chaque mensualité identique va au capital. Les deux parts échangent lentement leurs places, et quelque part après la moitié du prêt votre mensualité commence enfin à réduire le capital plus vite que les intérêts. Cette répartition mouvante est précisément ce que décrit l'amortissement : le remboursement progressif d'une dette par des paiements échelonnés, chacun discrètement repondéré vers le capital au fil du temps.
Les trois grands leviers : taux, durée et montant
Trois données contrôlent tout, et elles ne se comportent pas toutes de la même façon. Le montant du prêt est le plus direct : empruntez plus et votre mensualité comme votre total d'intérêts montent de concert. Le taux d'intérêt est le poids lourd discret. Même une fraction de point de pourcentage, multipliée sur des centaines de paiements, peut faire varier le coût total de dizaines de milliers d'euros sur un gros crédit immobilier. Il vaut la peine de comparer les taux sans relâche.
La durée est le levier que l'on interprète le plus souvent à l'envers. Étirer un prêt de 15 à 30 ans abaisse nettement votre mensualité, ce qui paraît être une victoire et aide à l'accessibilité. Mais une durée plus longue signifie que le solde traîne plus longtemps, accumulant des intérêts tout du long, si bien que le total des intérêts que vous payez grimpe considérablement. Une durée plus courte fait l'inverse : une mensualité plus élevée, mais bien moins d'intérêts sur la vie du prêt. Il n'y a pas de bonne réponse universelle ici, seulement l'arbitrage entre marge de manœuvre mensuelle et coût sur la durée, et un calculateur vous laisse voir les deux faces avant de vous engager.
Comment les remboursements anticipés vous font économiser
Parce que les intérêts sont toujours calculés sur le solde restant, tout ce que vous payez au-delà de la mensualité prévue va entièrement au capital et supprime définitivement les intérêts futurs que ce solde aurait générés. Versez cent euros de plus un mois et vous ne retirez pas seulement cent du solde, vous effacez chaque centime d'intérêt que ces cent auraient accumulé au fil des années où ils seraient sinon restés là. Faites-le régulièrement et vous pouvez solder un crédit sur 30 ans des années à l'avance et économiser une somme frappante d'intérêts au total. C'est l'un des gestes au plus fort rendement et au plus faible effort offerts à la plupart des emprunteurs, raison pour laquelle l'échéancier ci-dessous mérite d'être étudié. Pour comparer comment la même idée joue en votre faveur lorsque vous épargnez au lieu d'emprunter, essayez notre calculateur d'intérêts composés, ou parcourez tous les calculateurs pour d'autres outils de maths du quotidien.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on une mensualité de prêt ?
On utilise la formule de la mensualité amortissable, qui trouve une mensualité fixe assez élevée pour couvrir les intérêts du solde chaque mois et solder le prêt en totalité au dernier mois. Les trois données sont le montant emprunté, le taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12) et le nombre de paiements (années fois 12).
Pourquoi une si grande part de ma première mensualité est-elle des intérêts ?
Les intérêts sont calculés sur le solde que vous devez encore, et ce solde est au plus haut au début. Les premières mensualités couvrent donc une grosse charge d'intérêts et laissent peu pour le capital. À mesure que le solde baisse, la part d'intérêts baisse aussi, et une plus grande part de chaque mensualité va au capital.
Que signifie l'amortissement ?
L'amortissement, c'est rembourser une dette par des paiements réguliers échelonnés. À chaque paiement, une part couvre les intérêts et le reste réduit le capital, et l'échéancier déplace progressivement une plus grande part de chaque paiement vers le capital jusqu'à ce que le solde atteigne zéro.
Une durée plus longue signifie-t-elle un prêt moins cher ?
Non. Une durée plus longue abaisse votre mensualité, mais le solde reste dû plus longtemps et continue d'accumuler des intérêts, vous payez donc plus d'intérêts au total sur la vie du prêt. Une durée plus courte coûte davantage chaque mois mais bien moins au total.
En quoi les remboursements anticipés aident-ils ?
Tout montant au-delà de votre mensualité prévue va entièrement au capital. Cela abaisse le solde immédiatement et efface tous les intérêts futurs que ce solde aurait générés, ce qui peut raccourcir le prêt de plusieurs années et économiser une grosse somme d'intérêts au total.
Ce calculateur inclut-il les taxes et l'assurance ?
Cet outil calcule le paiement de base, capital et intérêts, à partir du montant, du taux et de la durée. Les vrais relevés de crédit immobilier ajoutent souvent la taxe foncière, l'assurance habitation et parfois l'assurance emprunteur, si bien que votre charge de logement complète peut être supérieure au chiffre affiché ici.