Khoản thanh toán vay hoặc thế chấp thực sự được cấu tạo như thế nào
Bạn nhập ba con số: số tiền vay, lãi suất và thời gian trả nợ. Máy tính khoản vay và thế chấp của chúng tôi trả lại một khoản thanh toán hàng tháng duy nhất, tổng tiền lãi bạn sẽ trả trong suốt thời gian vay và lịch trình chi tiết theo từng tháng. Con số thanh toán duy nhất đó trông có vẻ đơn giản, nhưng có khá nhiều phép toán ẩn sau nó, và hiểu được phép toán đó chính là điều biến một khoản thế chấp từ bí ẩn thành thứ bạn có thể lập kế hoạch xung quanh. Trang này chỉ mang tính thông tin và không phải tư vấn tài chính, nhưng đến cuối bài bạn sẽ biết chính xác tiền của mình đi đâu mỗi tháng và tại sao.
Hầu hết các khoản vay nhà, vay mua xe và vay cá nhân bạn gặp đều là khoản vay khấu hao với khoản thanh toán cố định. Điều đó có nghĩa bạn trả cùng một khoản mỗi tháng, và đến cuối kỳ số dư về đúng bằng không. Không có khoản thanh toán bong bóng bất ngờ, không còn dư. Để thực hiện điều này, người cho vay tính toán khoản thanh toán đủ lớn để bù đắp tiền lãi mỗi tháng và đồng thời giảm dần số dư theo lịch trình đều đặn.
Công thức thanh toán, giải thích bằng ngôn ngữ đời thường
Công thức thanh toán khấu hao chuẩn là M = P × (r(1+r)n) / ((1+r)n − 1). Trông có vẻ đáng sợ, vậy đây là nghĩa của từng chữ cái. P là vốn gốc, số tiền bạn thực sự vay. r là lãi suất hàng tháng, bằng lãi suất hàng năm chia cho 12 vì lãi được tính hàng tháng chứ không phải một lần mỗi năm. n là tổng số kỳ thanh toán, vậy khoản thế chấp 30 năm là 30 × 12 = 360 kỳ.
Nói theo ngôn ngữ hàng ngày, công thức tìm ra khoản thanh toán cố định duy nhất vừa đủ để trả hết khoản vay trong đúng n tháng trong khi người cho vay tiếp tục tính lãi trên số dư còn lại. Tăng lãi suất hoặc rút ngắn thời hạn và khoản thanh toán đó phải tăng lên. Kéo dài thời hạn và nó giảm đi. Bạn không cần tự chạy công thức — đó là việc của máy tính ở trên — nhưng biết ba thành phần là số tiền, lãi suất và thời hạn sẽ cho bạn biết các nút điều chỉnh nào thực sự ảnh hưởng đến kết quả.
Tại sao các kỳ thanh toán đầu hầu hết là lãi
Đây là phần khiến hầu hết mọi người ngạc nhiên. Dù khoản thanh toán của bạn không đổi, tỷ lệ phân bổ giữa lãi và gốc thay đổi mỗi tháng. Lãi được tính trên số dư bạn còn nợ, vì vậy khi số dư lớn, phần lãi cũng lớn. Trong tháng đầu của một khoản thế chấp 30 năm điển hình, phần lớn khoản thanh toán của bạn đi thẳng vào lãi cho người cho vay, và chỉ một phần nhỏ giảm gốc.
Cơ chế này rất đơn giản. Mỗi tháng người cho vay nhân số dư hiện tại của bạn với lãi suất hàng tháng để tính tiền lãi của tháng đó. Phần còn lại từ khoản thanh toán cố định của bạn đi vào gốc. Vì số dư cao nhất lúc đầu, lãi chiếm nhiều nhất ở giai đoạn đầu. Khi số dư giảm, tiền lãi cũng giảm, vì vậy phần lớn hơn của mỗi kỳ thanh toán giống nhau đi vào gốc. Hai phần này từ từ đổi chỗ cho nhau, và ở đâu đó sau giữa kỳ vay khoản thanh toán của bạn mới bắt đầu giảm gốc nhanh hơn lãi. Sự phân bổ thay đổi này chính xác là những gì khấu hao mô tả: việc hoàn trả dần một khoản nợ thông qua các kỳ thanh toán theo lịch, mỗi kỳ được phân bổ lại một cách lặng lẽ nghiêng về gốc khi thời gian trôi qua.
Ba đòn bẩy lớn: lãi suất, thời hạn và số tiền
Ba đầu vào kiểm soát tất cả mọi thứ, và chúng không hoạt động theo cùng một cách. Số tiền vay là trực tiếp nhất: vay nhiều hơn thì cả khoản thanh toán và tổng lãi đều tăng theo. Lãi suất là trọng lượng nặng lặng lẽ. Ngay cả một phần nhỏ của một điểm phần trăm, nhân qua hàng trăm kỳ thanh toán, có thể làm thay đổi tổng chi phí hàng chục nghìn đô la với khoản thế chấp lớn. Việc so sánh kỹ lưỡng các mức lãi suất là rất đáng công.
Thời hạn là đòn bẩy mà mọi người thường hiểu sai nhất. Kéo dài khoản vay từ 15 năm lên 30 năm làm giảm khoản thanh toán hàng tháng đáng kể, điều đó trông như một chiến thắng và giúp dễ chi trả hơn. Nhưng thời hạn dài hơn nghĩa là số dư tồn tại lâu hơn, tích lũy lãi suốt thời gian đó, vì vậy tổng lãi bạn trả tăng lên đáng kể. Thời hạn ngắn hơn làm ngược lại: khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, nhưng tổng lãi ít hơn nhiều trong suốt thời gian vay. Không có câu trả lời đúng toàn cầu ở đây, chỉ là sự đánh đổi giữa không gian thở hàng tháng và chi phí trọn đời, và máy tính cho phép bạn thấy cả hai mặt trước khi cam kết.
Cách thanh toán thêm giúp bạn tiết kiệm tiền
Vì lãi luôn được tính trên số dư còn lại, bất kỳ khoản nào bạn trả trên mức thanh toán theo lịch đều đi hoàn toàn vào gốc và vĩnh viễn xóa bỏ tiền lãi tương lai mà số dư đó sẽ tạo ra. Gửi thêm một trăm đô la một tháng và bạn không chỉ cắt một trăm đô la khỏi số dư — bạn xóa bỏ mọi khoản lãi mà một trăm đó sẽ tích lũy trong nhiều năm nếu nó còn nằm đó. Làm điều này nhất quán và bạn có thể trả hết khoản thế chấp 30 năm sớm nhiều năm và tiết kiệm được một khoản lãi đáng kể. Đây là một trong những nước đi có lợi nhuận cao nhất và ít tốn công nhất dành cho hầu hết những người đi vay, đó là lý do tại sao lịch trình bên dưới đáng để nghiên cứu. Để so sánh cách ý tưởng tương tự hoạt động có lợi cho bạn khi tiết kiệm thay vì vay, hãy thử máy tính lãi kép của chúng tôi, hoặc duyệt tất cả máy tính để có thêm công cụ tính toán hàng ngày.
Câu hỏi thường gặp
Khoản thanh toán vay hàng tháng được tính như thế nào?
Nó sử dụng công thức thanh toán khấu hao, tìm ra một khoản thanh toán cố định đủ lớn để bù đắp lãi trên số dư mỗi tháng và vẫn trả hết khoản vay vào tháng cuối. Ba đầu vào là số tiền vay, lãi suất hàng tháng (lãi suất hàng năm chia 12) và số kỳ thanh toán (số năm nhân 12).
Tại sao phần lớn khoản thanh toán đầu của tôi là lãi?
Lãi được tính trên số dư bạn còn nợ, và số dư đó cao nhất lúc đầu. Vì vậy các kỳ thanh toán đầu bao gồm khoản lãi lớn và để lại rất ít cho gốc. Khi số dư giảm, phần lãi cũng giảm và nhiều hơn của mỗi kỳ thanh toán đi vào gốc.
Khấu hao có nghĩa là gì?
Khấu hao là trả hết một khoản nợ thông qua các kỳ thanh toán định kỳ theo lịch. Với mỗi kỳ thanh toán, một phần bù đắp lãi và phần còn lại giảm gốc, và lịch trình dần dần chuyển nhiều hơn mỗi kỳ thanh toán sang gốc cho đến khi số dư về không.
Thời hạn dài hơn có nghĩa là khoản vay rẻ hơn không?
Không. Thời hạn dài hơn làm giảm khoản thanh toán hàng tháng, nhưng số dư tồn tại lâu hơn và tiếp tục tích lũy lãi, vì vậy bạn trả tổng lãi nhiều hơn trong suốt thời gian vay. Thời hạn ngắn hơn tốn nhiều hơn mỗi tháng nhưng tổng chi phí ít hơn nhiều.
Thanh toán thêm giúp ích như thế nào?
Bất kỳ khoản nào vượt quá khoản thanh toán theo lịch đều đi hoàn toàn vào gốc. Điều đó ngay lập tức giảm số dư và xóa bỏ toàn bộ lãi tương lai mà số dư đó sẽ tạo ra, có thể rút ngắn khoản vay nhiều năm và tiết kiệm một khoản lớn tổng lãi.
Máy tính này có bao gồm thuế và bảo hiểm không?
Công cụ này tính khoản thanh toán gốc và lãi cốt lõi từ số tiền, lãi suất và thời hạn. Hóa đơn thế chấp thực tế thường cộng thêm thuế tài sản, bảo hiểm nhà ở và đôi khi bảo hiểm thế chấp, vì vậy tổng khoản thanh toán nhà ở của bạn có thể cao hơn con số hiển thị ở đây.