Bagaimana cicilan pinjaman atau KPR sebenarnya dihitung
Anda memasukkan tiga angka: jumlah yang Anda pinjam, suku bunga, dan berapa lama Anda harus melunasinya. Kalkulator pinjaman dan KPR kami langsung memberikan satu angka cicilan bulanan, total bunga yang akan Anda bayarkan selama masa pinjaman, dan jadwal lengkap bulan demi bulan. Angka cicilan itu terlihat sederhana, tetapi ada banyak matematika di baliknya, dan memahami matematika itu yang mengubah KPR dari sesuatu yang misterius menjadi sesuatu yang dapat Anda rencanakan. Halaman ini bersifat informatif dan bukan saran keuangan, tetapi di akhirnya Anda akan tahu dengan tepat ke mana uang Anda pergi setiap bulan dan mengapa.
Hampir setiap pinjaman rumah, pinjaman kendaraan, dan pinjaman pribadi yang Anda temui adalah pinjaman amortisasi dengan cicilan tetap. Artinya Anda membayar jumlah yang sama setiap bulan, dan di akhir masa pinjaman saldo tepat berada di nol. Tidak ada balon kejutan, tidak ada sisa. Untuk mewujudkan itu, pemberi pinjaman menghitung cicilan yang cukup besar untuk menutup bunga setiap bulan dan tetap mengurangi saldo secara bertahap.
Rumus cicilan dalam bahasa sehari-hari
Rumus cicilan amortisasi standar adalah M = P × (r(1+r)n) / ((1+r)n − 1). Terlihat rumit, jadi inilah arti setiap hurufnya. P adalah pokok pinjaman, jumlah yang sebenarnya Anda pinjam. r adalah suku bunga bulanan, yaitu suku bunga tahunan Anda dibagi 12 karena bunga dibebankan setiap bulan, bukan sekali setahun. n adalah jumlah total cicilan, sehingga KPR 30 tahun berarti 30 × 12 = 360 cicilan.
Dalam istilah sehari-hari, rumus ini mencari satu cicilan tetap yang cukup besar untuk melunasi pinjaman dalam tepat n bulan sementara pemberi pinjaman terus membebankan bunga atas saldo yang masih tersisa. Naikkan suku bunga atau perpendek jangka waktu dan cicilan itu harus bertambah. Perpanjang jangka waktu dan cicilan mengecil. Anda tidak perlu menjalankan rumus secara manual — itulah gunanya kalkulator di atas — tetapi mengetahui tiga bahan: jumlah, suku bunga, dan jangka waktu, memberi tahu Anda mana yang benar-benar menggerakkan hasilnya.
Mengapa cicilan awal Anda sebagian besar adalah bunga
Inilah bagian yang mengejutkan hampir semua orang. Meskipun cicilan Anda tetap sama, pembagian antara bunga dan pokok berubah setiap bulan. Bunga dibebankan atas saldo yang masih Anda miliki, sehingga ketika saldo besar, porsi bunga pun besar. Pada bulan pertama KPR tipikal 30 tahun, sebagian besar cicilan Anda langsung masuk ke pemberi pinjaman sebagai bunga, dan hanya sebagian kecil yang mengurangi pokok.
Mekanismenya mudah dipahami. Setiap bulan pemberi pinjaman mengalikan saldo Anda saat ini dengan suku bunga bulanan untuk mendapatkan bunga bulan itu. Sisa dari cicilan tetap Anda masuk ke pokok. Karena saldo paling tinggi di awal, bunga paling banyak menyerap di awal. Seiring saldo menyusut, beban bunga pun menyusut, sehingga lebih banyak dari setiap cicilan yang identik masuk ke pokok. Dua porsi itu perlahan bertukar tempat, dan di suatu titik melewati setengah masa pinjaman, cicilan Anda akhirnya mulai mengurangi pokok lebih cepat dari bunga. Pergeseran bertahap ini persis menggambarkan amortisasi: pelunasan utang secara bertahap melalui cicilan terjadwal, setiap cicilan diam-diam bergerak lebih banyak ke arah pokok seiring berjalannya waktu.
Tiga pengungkit utama: suku bunga, jangka waktu, dan jumlah
Tiga input mengendalikan segalanya, dan ketiganya tidak berperilaku dengan cara yang sama. Jumlah pinjaman adalah yang paling langsung: pinjam lebih banyak dan baik cicilan maupun total bunga Anda naik bersamaan. Suku bunga adalah yang paling berdampak besar secara diam-diam. Bahkan sepersekian persen, dikalikan ratusan cicilan, dapat mengubah total biaya puluhan ribu dolar pada KPR besar. Sangat menguntungkan untuk membandingkan suku bunga dengan serius.
Jangka waktu adalah pengungkit yang paling sering disalahartikan orang. Memperpanjang pinjaman dari 15 tahun menjadi 30 tahun menurunkan cicilan bulanan secara nyata, yang terasa seperti kemenangan dan membantu keterjangkauan. Tetapi jangka waktu yang lebih panjang berarti saldo tetap ada lebih lama, terus mengumpulkan bunga sepanjang waktu, sehingga total bunga yang Anda bayarkan naik secara substansial. Jangka waktu yang lebih pendek berlaku sebaliknya: cicilan bulanan lebih tinggi, tetapi total bunga jauh lebih sedikit sepanjang masa pinjaman. Tidak ada jawaban yang selalu benar di sini, hanya trade-off antara kelonggaran bulanan dan biaya seumur hidup, dan kalkulator memungkinkan Anda melihat kedua sisi sebelum Anda berkomitmen.
Bagaimana cicilan ekstra menghemat uang Anda
Karena bunga selalu dibebankan atas saldo yang tersisa, apapun yang Anda bayarkan di atas jumlah terjadwal sepenuhnya masuk ke pokok dan secara permanen menghapus bunga masa depan yang saldo itu seharusnya hasilkan. Kirimkan seratus dolar ekstra satu bulan dan Anda tidak hanya memotong seratus dari saldo, Anda menghapus setiap sen bunga yang seratus dolar itu seharusnya kumpulkan selama bertahun-tahun seandainya tetap ada. Lakukan secara konsisten dan Anda bisa menyelesaikan KPR 30 tahun beberapa tahun lebih awal dan menghemat jumlah yang luar biasa dalam total bunga. Ini adalah salah satu langkah paling menguntungkan dan paling mudah yang tersedia bagi kebanyakan peminjam, itulah mengapa jadwal di bawah ini layak untuk dipelajari. Untuk membandingkan cara ide yang sama bekerja untuk keuntungan Anda ketika menabung bukan meminjam, coba kalkulator bunga majemuk kami, atau telusuri semua kalkulator untuk lebih banyak alat matematika sehari-hari.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana cicilan pinjaman bulanan dihitung?
Menggunakan rumus cicilan amortisasi, yang mencari satu cicilan tetap yang cukup besar untuk menutup bunga atas saldo setiap bulan dan tetap melunasi pinjaman sepenuhnya pada bulan terakhir. Tiga input-nya adalah jumlah yang dipinjam, suku bunga bulanan (suku bunga tahunan dibagi 12), dan jumlah cicilan (tahun dikali 12).
Mengapa begitu banyak cicilan awal saya yang merupakan bunga?
Bunga dibebankan atas saldo yang masih Anda miliki, dan saldo itu paling tinggi di awal. Jadi cicilan awal menutup beban bunga yang besar dan menyisakan sedikit untuk pokok. Seiring saldo turun, porsi bunga pun turun, dan lebih banyak dari setiap cicilan masuk ke pokok.
Apa artinya amortisasi?
Amortisasi adalah melunasi utang melalui cicilan terjadwal yang teratur. Dengan setiap cicilan, sebagian menutup bunga dan sisanya mengurangi pokok, dan jadwal secara bertahap mengalihkan lebih banyak dari setiap cicilan ke arah pokok hingga saldo mencapai nol.
Apakah jangka waktu yang lebih panjang berarti pinjaman yang lebih murah?
Tidak. Jangka waktu yang lebih panjang menurunkan cicilan bulanan, tetapi saldo tetap ada lebih lama dan terus mengumpulkan bunga, sehingga Anda membayar lebih banyak total bunga sepanjang masa pinjaman. Jangka waktu yang lebih pendek lebih mahal per bulan tetapi jauh lebih murah secara keseluruhan.
Bagaimana cicilan ekstra membantu?
Jumlah apapun di atas cicilan terjadwal Anda sepenuhnya masuk ke pokok. Hal itu langsung menurunkan saldo dan menghapus semua bunga masa depan yang saldo itu seharusnya hasilkan, yang dapat mempersingkat pinjaman beberapa tahun dan menghemat jumlah yang besar dalam total bunga.
Apakah kalkulator ini mencakup pajak dan asuransi?
Alat ini menghitung cicilan pokok dan bunga inti dari jumlah, suku bunga, dan jangka waktu. Tagihan KPR nyata sering menambahkan pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan terkadang asuransi KPR, sehingga pembayaran perumahan penuh Anda bisa lebih tinggi dari angka yang ditampilkan di sini.